Výhodnou investicí se byt stává až ve chvíli, kdy je dlouhodobě a dobře pronajatý solventním nájemníkům se spolehlivou platební morálkou. Největší noční můrou investorů jsou proto neplatiči, tzv. střídači a jinak problematičtí nájemníci, kteří stojí spoustu peněz a času. Toto riziko je zapotřebí eliminovat, nebo alespoň minimalizovat hned na začátku.
Právě dobrá dlouhodobá obsazenost nájemníky je pro majitele častým kamenem úrazu, spory s problematickými nájemníky totiž odčerpávají čas i energii. I samotné běžné činnosti vykonávané v rámci správy nemovitosti zaberou více než pár minut týdně, jak se často nezkušení laici mylně domnívají. A pokud všechno neklape, jak má, může se stát, že rychlé výměny nájemníků a vymáhání dluhů od neplatičů nejen ohrozí výhodnost investice, ale také ji mohou citelně prodražit. Nájemníky je potřeba pečlivě vybírat především kvůli výši čistého výnosu. Tzv. hrubý výnos totiž snadno spočítáte z poměru pořizovací ceny vůči ročnímu nájemnému, nicméně do čistého výnosu musíte započítat i náklady za nezbytné běžné opravy nemovitosti nebo fluktuaci nájemníků, kdy vznikají další náklady.
Správa nemovitosti vyžaduje zkušenosti i spoustu času
„Mnoho lidí, kteří si nemovitost s investičním záměrem pořizují poprvé, má za to, že to hravě zvládnou, i když nemají zkušenosti. Stačí najít rozumného nájemníka, dohodnout se na nájmu, podepsat smlouvu a přijít byt čas od času zkontrolovat. Realita je často vyvede z omylu a ukáže, kolik práce to reálně obnáší a s jakými neočekávanými problémy se musí potýkat,“ říká David Novotný, majitel a jednatel nezávislé realitní společnosti Bohemian Estates International, která se už více než 10 let zabývá nákupem, správou a prodejem nemovitostí, nejen těch investičních. Spravuje nyní přes 500 nemovitostí v hodnotě 2,5 miliardy Kč.
„Pro všechny, kteří chtějí inkasovat pravidelný nájem a o nic se nestarat, existuje služba garantovaný nájem. Je také ideální pro majitele, kteří si byt koupili na hypotéku a nechtějí se dostat do problémů, když zrovna byt není obsazen nájemníkem nebo nájemník neplatí,“ vysvětluje David Novotný a pokračuje: „Funguje to tak, že si nemovitost od klienta pronajmeme, vyhledáme spolehlivého nájemníka a prověříme jeho bezdlužnost. S podnájemníkem uzavřeme podnájemní smlouvu. Vám platíme sjednané nájemné, i když je nemovitost neobsazená podnájemníky či nastal problém s neplatiči. Po ukončení nájmu garantujeme předání nemovitosti v perfektním stavu,“ uzavírá Novotný.
